Das Interesse an direkten und indirekten Immobilienanlagen im In- und Ausland ist bei Schweizer Pensionskassen seit Jahren ungebrochen. Gleichwohl ist die immobilienbezogene Anlagepolitik durch verschiedene Herausforderungen und geänderte Rahmenbedingungen geprägt. Im Fokus stehen sinkende Renditen und Marktopportunitäten, mangelnde Investitionsalternativen, (geo-)politische Veränderungen und Instabilitäten sowie deren Auswirkungen auf bisher verlässliche Immobilienmärkte. Ferner stellen Entwicklungen in den Bereichen der IT/Software und sich ändernde Lebensweisen institutionelle Investoren vor zahlreiche neue Herausforderungen bei Immobilieninvestitionen. Damit einhergehend nehmen Strukturierung und Management der Immobilieninvestitionen einen immer wichtigeren Stellenwert ein bzw. die damit verbundene Auswahl, Führung und Steuerung eines internen und/ oder externen Asset Managers.
An dieser Stelle setzt die vorliegende Studie an, die dieses Jahr das fünfte Mal in einem Gemeinschaftsprojekt zwischen dem Schweizerischen Pensionskassenverband ASIP und der Hochschule Luzern in der Schweiz durchgeführt wurde. Damit ist ein gezielter und kritischer Abgleich der Entwicklungen im Immobilienbereich möglich und es können daraus wertvolle Handlungsempfehlungen strukturiert abgeleitet werden.
Zunächst zeigt die Studie, dass die untersuchten Pensionskassen vor allem im Heimatmarkt in Immobilien investieren und diese Investitionspolitik auch zukünftig beibehalten wollen («home-biased»). Eine Schwerpunktsetzung auf den Wohnimmobilienbereich ist nachvollziehbar, auch wenn andere Immobilientypen allenfalls interessante Investitionsalternativen bieten könnten. Im Vergleich mit den letzten Jahren kann festgestellt werden, dass ausländische Immobilienmärkte zunehmend attraktiver eingeschätzt werden.
Die aktuellen Organisationsstrukturen im Real Estate Asset Management sind vielfältig – rein interne Strukturen, externe Bewirtschaftung der Immobilienanlagen oder eine Kombination mit internen und externen Spezialisten prägen die Praxis. Die Studie beleuchtet die Vor- und Nachteile der verschiedenen Organisationsstrukturen. Zu Recht werden strategische Bereiche (Festlegen der Strategie und Reporting) durch das oberste Führungsorgan der Pensionskasse intern definiert, während ausgewählte Bereiche durchaus von externen Beratern erbracht werden können. Im Vergleich mit den letzten Jahren kann eine zunehmende Externalisierung der Leistungserbringung erkannt werden.
Auch bei den indirekten Immobilienanlagen bevorzugen die Pensionskassen gemäss den Ergebnissen der Studie die Schweiz. Im Vordergrund stehen primär Investitionen in Anlagestiftungen, aber auch kotierte Immobiliengesellschaften sind von Bedeutung. Nicht überraschend spielen weiterhin qualitative Kriterien, wie beispielsweise Erfahrungen des Managers/ Track Record sowie die Kosten, entscheidende Kriterien für die Auswahl eines externen Managers für indirekte Immobilienanlagen.
Die untersuchten Investoren weisen ein steigendes Interesse an Investitionen in «Infrastrukturen» auf, insbesondere aus den Bereichen Elektrizität/Stromnetze, Windenergie/Photovoltaik oder Wasser/Abwasser. Währenddessen werden politische und rechtliche Risiken als klare Investitionshemmnisse definiert.
Wir hoffen, dass die praxisorientierte Untersuchung Antworten zu aktuellen Fragestellungen im Zusammenhang mit der Investitionstätigkeit der Pensionskassen in direkte und indirekte Immobilienanlagen liefert. Ihnen, geschätzte Leserinnen und Leser, wünschen wir eine aufschlussreiche und spannende Lektüre dieser Studie.
Hanspeter Konrad, lic. iur Rechtsanwalt und Prof. Dr. Michael Trübestein MRICS
Die Studienergebnisse können unter nachfolgendem Link unter "Studienergebnisse" eingesehen und in Buchform gespeichert werden:
https://www.hslu.ch/de-ch/wirtschaft/agenda/veranstaltungen/2020/05/13/konferenz-real-estate-investment-und-asset-management/
