HSLU-Studie: Hypothekar- und Immobilienanlagen werden immer grüner

Nach einem turbulenten Jahr mit Zinswende, vergleichsweise hoher Inflation und geopolitischen Anspannungen haben Immobilienanlagen nicht an Attraktivität verloren, wie eine Studie der Hochschule Luzern (HSLU) zeigt. Für Pensionskassen und Versicherungen stellen Immobilien in der Schweiz nach wie vor eine zentrale Anlage dar. Dies, obwohl die meisten Pensionskassen die gesetzliche Begrenzung des Immobilienanteils von 30 Prozent bereits ausschöpfen. Den Anteil direkter Hypothekaranlagen wollen viele institutionelle Anleger vergrössern. Für die Studienautoren ist deshalb klar: Immobilien und Hypotheken bleiben auch in dieser neuen und erschwerten Marktsituation attraktiv.

Direktanlagen im Fokus

Hypotheken sind für Anleger vorwiegend auf Grund ihrer Sicherheit, dem stabilen Einkommen und der geringen Volatilität interessant. Zudem scheinen institutionelle Investoren bei Hypotheken wie auch bei Immobilien vermehrt Direktanlagen zu bevorzugen. Eine Mehrheit der Anleger gibt zudem an, dass Hypotheken attraktiver sind als Staatsanleihen. Wie schon im letzten Jahr ist Infrastruktur die Anlageklasse, die am stärksten ausgebaut werden soll.

Trend zur ökologischen Nachhaltigkeit beschleunigt sich

Gleichzeitig hat das Thema Nachhaltigkeit bei institutionellen Anlegern nicht an Relevanz verloren. Im Gegenteil: Die Bereitschaft, bei Immobilienanlagen zugunsten von Nachhaltigkeit auf Rendite zu verzichten, ist im Vergleich zur letztjährigen Erhebung markant gestiegen (Abbildung 1). Bei grossen Pensionskassen mit einem verwalteten Vermögen von über 500 Mio. CHF hat sich die Bereitschaft zum kurzfristigen Verzicht von 39 auf 53 Prozent erhöht – bei kleineren Pensionskassen sogar auf 60 Prozent verdoppelt. «Das Thema Nachhaltigkeit ist im letzten Jahr definitiv bei den Pensionskassen angekommen», betont Co-Autor Daniel Steffen. «Viele institutionelle Anleger haben erkannt, dass hohe Renditen ohne Investitionen in ökologische Nachhaltigkeit langfristig kaum noch realisierbar sind», sagt Steffen.

^{Abbildung 1: Bereitschaft zum kurzfristigen Verzicht auf Rendite bei Immobilienanlagen
Eine Mehrheit der institutionellen Anleger ist bereit, zugunsten der Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen kurzfristig auf Rendite zu verzichten. Am höchsten ist diese Bereitschaft mit 81.8 Prozent bei Fonds. Diese Zahl bewegt sich aufgrund von politischem Druck und Regulierungen schon länger auf hohem Niveau. Die Bereitschaft zum kurzfristigen Renditeverzicht hat aber auch bei Pensionskassen stark zugenommen. Bei grossen Pensionskassen mit einem verwalteten Vermögen von über 500 Mio. CHF hat sich die Bereitschaft von 39 auf 53 Prozent erhöht – bei kleineren Pensionskassen sogar auf 60 Prozent verdoppelt, wenn die Umfrageergebnisse von 2023 mit 2022 verglichen werden (zum Vergrössern klicken).}

Für Versicherungen, Anlagestiftungen und Fonds hingegen sind der wahrgenommene politische Druck und Regulierungen ein Hauptgrund für die Bereitschaft auf Renditeverzicht. Sie bewegt sich daher schon länger auf hohem Niveau, stieg aber weiter (von 64 auf 74 Prozent bei Anlagestiftungen und 71 Prozent auf 82 Prozent bei Fonds). Der wachsende Trend zur ökologischen Nachhaltigkeit zeigt sich aber nicht nur in der Bereitschaft zum Renditeverzicht, sondern auch in den einzelnen Anlagen: Institutionelle Anleger investieren kaum noch in Immobilien, die gängige Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllen oder bei denen diese durch Sanierungen mit vertretbarem Aufwand nicht erreicht werden können. Für Co-Autor Stephan Kloess wenig überraschend: «Bei diesen sogenannten ‹Brown Investments› sind die Risiken zu hoch und die ökonomische Attraktivität mangelhaft.» Nur sieben Prozent der kleineren Pensionskassen und 19 Prozent der Anlagestiftungen würden noch in solche Immobilien investieren.

Ein weiterer Grund seien gemäss Kloess aber auch die zunehmenden Regulierungen. Eine grosse Mehrheit der Befragten gibt an, dass Regulierungen wirtschaftlich tragbare Sanierungen verhindern würden. «Gewisse Regulierungen wirken wie ein Bremsklotz bei der grünen Transformation», so Kloess. Anstelle von Sanierungen treten dann Neubauten – auf Kosten der sozialen Nachhaltigkeit.

Soziale Nachhaltigkeit hat das Nachsehen

Denn grüne Sanierungen oder Neubauten sind teuer. Diese Mehrausgaben können entweder durch langfristig tiefere Rendite oder höhere Mieteinnahmen kompensiert werden. «Aufgrund ihrer treuhänderischen Verpflichtung entscheiden sich institutionelle Anleger meist für Letzteres», weiss Co-Autor John Davidson. Denn in der Umfrage haben diese die wirtschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit bedeutend stärker gewichtet als die soziale Nachhaltigkeit (Abbildung 2).

^{Abbildung 2: Gewichtung der drei Nachhaltigkeitsdimensionen (Total 100 Punkte zu vergeben)
Institutionelle Anleger gewichten die wirtschaftliche Dimension klar stärker als die ökologischen sowie sozialen Aspekte.
Die tiefste Gewichtung der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit haben Fonds mit 45.5 Prozent. Gleichzeitig gewichten sie mit 37 Prozent die ökologische Nachhaltigkeit höher als die anderen institutionellen Anlegergruppen. Relative nahe beieinander ist die Gewichtung der sozialen Nachhaltigkeit. Sie ist bei allen Anlegergruppen mit Abstand am tiefsten (zum Vergrössern klicken).}

«Der grosse wirtschaftliche und öffentliche Druck für mehr ökologische Nachhaltigkeit könnte zu Kollateralschäden bei der sozialen Nachhaltigkeit führen», sagt Kloess. Gerade in Zeiten von steigenden Preisen und Wohnungsnot könne dies zu weiteren Anspannungen am Markt führen. Die Studienautoren sind sich aber sicher: Wenn die grüne Transformation sorgfältig und nicht in blindem Eifer umgesetzt wird, können mittelfristig alle Dimensionen der Nachhaltigkeit erfüllt werden – auch soziale Aspekte.