Overview
Die Ziele aus der Energiestrategie 2050 des Bundes und aus dem Pariser Klimaabkommen von 2015 erfordern eine markante Senkung des Gesamtenergieverbrauchs pro Kopf sowie die Reduktion von Treibhausgasemissionen. Dazu soll in der Schweiz der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag leisten. Die nötige Steigerung der Sanierungsrate setzt eine Zunahme umfassender Liegenschaftserneuerungen voraus. Handelt es sich dabei um eine Mietliegenschaft, so hat die Festlegung des Anteils der wertvermehrenden Investitionen eine besondere Bedeutung. Denn diese Kosten dürfen im laufenden Mietverhältnis auf die Bewohnerschaft überwälzt werden. Die Abgrenzung zum Anteil des Gebäudeunterhalts, den der bisher geltende Mietzins bereits abdeckt, ist komplex und kann ein Hinderungsgrund für solche baulichen Vorhaben darstellen. Dies gilt auch für Erneuerungen, die den mietrechtlichen Kriterien für eine umfassende Überholung entsprechen.
Hilfsmittel zur Kostentriage ist gefragt
Sanierungen werden hauptsächlich aus zwei Gründen vorgenommen: Weil die technische Lebensdauer von Bauteilen abgelaufen ist und weil sich die gesellschaftlichen Nutzungs- und Komfortansprüche verändert haben. Die Vermietbarkeit und Nutzerzufriedenheit tragen entscheidend zur Marktfähigkeit von Immobilien bei. Für die Umsetzung einer Bewirtschaftungsstrategie ist eine schnelle und präzise Kostenermittlung unerlässlich und entsprechend ein wichtiger Bestandteil des Planungsprozesses. Eigentümer und Investor müssen den Anteil von werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten definieren, um die Überwälzungsmöglichkeit der wertvermehrenden Investition auf den Mietzins zu erhalten. Eine Kostentriage wird z.B. durch divergierende Erneuerungszyklen und jeweilige verbleibende Restwerte betroffener Bauteile erschwert. Der Hauseigentümerverband HEV Schweiz und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverbands SMV haben hierzu Ratgeber veröffentlicht. Ein Hilfsmittel zur Kostentriage, das in Abstimmung mit Verbänden und dem Bund entwickelt wurde, fehlt jedoch. Zudem liegen keine systematischen Auswertungen vor, die den effektiven wertvermehrenden und werterhaltenden Anteil bei umfassenden Sanierungen aufzeigen. Diese Forschungslücke wird mit vorliegender Untersuchung geschlossen.
Neue Methode entwickelt
Die Studie untersuchte 20 Praxisbeispiele. Die Auswahl ist so getroffen, dass sie im Hinblick auf Wohntypologien, Bauperioden, Objektgrössen, geografischen Regionen und Lage für den Schweizer Wohnungsmarkt repräsentativ ist. Die Ergebnisse der entwickelten Methode zeigen, dass sich der wertvermehrende Anteil von umfassenden Sanierungen im Bereich von 34 bis 58 Prozent bewegt. Der Anteil liegt somit tendenziell unter dem Überwälzungssatz von 50 bis 70 Prozent gemäss Artikel 14 Absatz 1 der Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11).
